しあわせハウジングのお部屋探し読本
契約編
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気に入った物件が見つかり、条件面でも折り合えばいよいよ契約です。
ところがこの契約というのも馴染みがないと少々不安になるものです。 ここでは具体的な契約手続きと知っておいてもらいたい項目をまとめました。


契約手続きについて
契約書記載の重要な条項

   
チェック 契約手続きについて  
  ここでは契約時の一連の手続きの流れを説明します。
順序は多少入れ替わることはありますが概ね以下の手続きを行います。
通常、契約は元付の不動産会社で行われますが、特に決まりはありません。
 
契約当事者の集合
  契約手続きには契約当事者が集合して手続きを行います。
但し契約当事者である貸主・借主・不動産業者・連帯保証人が、必ずしも全員揃うとは限りません。
通常借主が立ち会わないケースはまずありませんが、貸主が不動産業者に手続きをすべて依頼していて契約に立ち会わないケースは珍しくありませんし、連帯保証人も本人が希望しない限りは特に立ち会いを求められることは無いのが一般的です。

また遠方にいたり印鑑が持ち出せない法人借主の場合に、手続きとしてはグレーですが郵送で書類を送り持ち回りで記名捺印手続きを行うこともあります。
重要事項説明
  これは契約書に記名捺印をする前に、不動産業者の社員で「宅地建物取引士」という資格を持った人が「契約における重要な内容」を「重要事項説明書と呼ばれる書面を交付して説明をする」手続きで、法律で実施が義務付けられています。
(あくまでも不動産業者の義務ですので、不動産業者を間に挟まない相対の取引では不要です)
通常は20〜30分で終わる手続きですが、取引士の中には書面をただ読み上げるだけという方も時々いますので、お客様が内容をよく理解できない点等があれば遠慮をせずに質問をしてください。

(出来れば事前に契約書と重要事項説明書は事前にひな形をもらって一読しておくのがベストです)
重要事項説明が終わり、重要事項説明書に記名捺印をしたら、契約書への記名捺印へと進みます。
 
  重要事項説明が終わると契約手続きに入ります。
賃貸借契約書の内容に間違いがないことを確認した上で所定の欄に記名捺印を行います。
契約書は通常2部を作成し、貸主と借主が1部づつを補完し、不動産業者や連帯保証人は写しを保管します。
捺印に使用する印鑑は、借主はお認め印で結構ですが、連帯保証人は実印で捺印を行い印鑑証明書を合わせて提出します。
契約現場に連帯保証人が立ち会わないケースは多いですが、その場合は事前あるいは事後に契約書に連帯保証人の捺印を頂くか、「保証人承諾書」という名称の書類を別途作成し郵送等で送り記名捺印後に返送してもらうという手続きを行うこともあります。
賃貸借契約書と重要事項説明書は非常に大事な書類ですので、大切に保管をしてください。
契約金の支払い
  契約にかかる費用を持参した場合にはその場で決済をして、領収証や敷金預かり証などの必要書類を受け取ります。
契約金は事前に振込をする場合も多いので、その場合は念の為金融機関の振込票をご持参ください。
鍵・書類などの引渡し書類
  契約時に引き渡す書類等は以下の通りです。
物件により必要な書類は異なりますので、事前に必要な書類等を確認しておいてください。
最近は必要書類が揃わないと鍵を引き渡せないという管理会社も増えていますので、漏れの内容充分ご注意ください。
 
<借主から貸主へ引き渡す書類>
書類等 目的等
住民票 本人の存在確認
法人の場合は会社謄本
身分証明書(写) 運転免許証、パスポートなど
本人確認、顔写真の確認
保険証 会社の在籍証明等
源泉徴収票

確定申告書
収入の証明
本人の分が必要な場合と連帯保証人の分が必要な場合があり。
印鑑証明書 連帯保証人は必須、連帯保証人が自分の意思で保証を承諾しているかの確認
鍵預かり証 鍵受け取りの確認

<貸主から借主へ引き渡す書類>
書類等 目的等
敷金預かり証 敷金を預かった確認
(契約終了時には、敷金返還と引き換えに借主より返却します)
機器類の
取り扱い説明書
操作方法等の確認

 
契約書記載の重要な条項
  ここでは契約書の中でも特に重要な項目について説明します。
契約書の内容は馴染みが無いと読みづらいですが、大切なことなので良く理解をしてください。
 
契約当事者
  契約を結んでいる当事者が誰なのかというのは最も基本的なことです。
法人なのか個人なのか、本人なのか代理人なのか?
契約においては契約当事者が権利と義務を負うことになります。
使用目的
  用途が住宅使用に限定されている物件は、在宅の事業であっても勝手に事務所や店舗として利用することはできません(申請しても大抵は断れます)。
また無断で他人に貸したり(転貸)、同居することも禁止です。
入居者
 

契約時には入居者を特定します。
入居者は契約者と必ず位置するとは限りませんので、誰が実際に住むのかということはとても大事な内容です。
結婚や出産で家族が増えるのは問題ありませんが(貸主に連絡は必要)、友達と同居するといった時には前述の通り勝手に行うことはできません。
尚、ワンルームマンションなど1部屋タイプの物件では入居人数を一人限定と定めているケースが多いです。

賃料改定
  賃料改定は貸主・借主合意の上で行います。
(一方的に改定できるという文言は法律的には無効になります)
最近はあまり賃料を行うケースは少ないですが、実務上は契約の更新時に合わせて賃料改定を行うことが多いです。
敷金
  従来、敷金は賃料支払いの担保として預かるものでしたが、最近は賃貸保証会社を利用した契約が増えたり、解約時のクリーニング費用を契約締結時に前払いするケースが増えたため敷金ゼロの物件も珍しくなくなりました。
敷金を預けた場合には、契約が終了した後、原状回復費用や滞納家賃を差し引いた額が返還されます。
修繕義務
  一般的には建物備え付け機器類の故障や建物躯体に係る修繕は貸主の負担となり、電球類の交換やパッキン類の交換、建具の調整等比較的軽微な修繕や消耗品の交換は借主の負担とするのが一般的です。
当然のことながら借主の故意や過失に起因する修繕は借主の負担となります。
解約
  法律上は貸主から契約を解約することはかなりハードルが高いですが、借主からは通常1ヶ月前に解約予告をすることでいつでも契約を終了することが出来まするのが一般的です。
但し、賃料の滞納や著しい素行不良などは貸主からの契約解除事由となります。
更新料
  現在は貸主に支払う更新料(賃料の1ヶ月分相当額)、不動産会社に支払う更新事務手数料(0.25〜0.5ヶ月)、賃貸保証会社への更新料を支払うケースが多く、借主の更新時の負担が重くなる傾向があります。
更新料等は月額賃料を基準にして設定されますが、更新事務手続き自体は賃料の高い安いによって作業量が変わるものではありませんので、負担の重くなる高額賃料の物件では値下げ交渉をしてみても良いかもしれません。
内装の変更
  多くの契約で室内を貸主に無断で改装することは禁止されていますが、照明器具の交換や壁紙の張り替えなど躯体に影響を与えないものであれば特に問題なく承諾が得られることが多いです。
賃貸物件の場合、借主が浴槽を交換したりキッチンを入れ替えたりといった大掛かりな内装変更を行うことは無いと思いますが、どうしても行いたい内装の変更がある場合は貸主に対して事前の相談は必須です。
原状回復
  居住用賃貸物件の原状回復に関する考え方はこの15年ぐらいで大きく内容が変わりました。
現在では自然損耗といって、普通に生活をしていてついた汚れや傷は原状回復の対象とはしないという考え方が主流で、借主がごく普通に生活していた場合に退去時に負担する費用は、室内クリーニング代、畳襖の張り替え代ぐらいとなります(これらについても契約書への明記が必要です)。
また壁紙などはどのように使っても一定期間が経過すると価値がほぼゼロとなりますので、長年住んでいたお部屋では故意過失による汚れがあっても交換費用は請求しないという考え方もあります。
原状回復は入居後に最もトラブルになりやすい項目ですので、契約書も貸主や不動産会社も非常に神経を使って条文を作成しています。
契約時には原状回復に関する考え方を必ず確認するようにして頂きたいと思います。
特約条項
  契約書の内容は物件により異なりますが、書いてある内容は多少の差はあっても大きくは変わりません。
しかし物件によっては利用の制限や手続きなど特有の事情がある場合もあり、その場合は通常は特約条項という項目で特記するのが一般的です。
特約条項は他の条項と違い、普通はこういう考え方をしますといったガイドラインのようなものが無いことも多いので、内容をよく理解してご自身の利用に問題がないかを判断する必要があります。
わざわざ特約条項に記載する内容は大切なことが多いので、良く理解するよう努めてください。
 
余談ですが
  以前は、原状回復といえば多くの費用を借主に押し付けるような考え方が主流でした。
通常原状回復費用には敷金を充当するため、返ってくると思っていた敷金が戻らないばかりか、かえって不足分を請求されるというケースも多く見受けられたのも事実です。
上記にも書きましたが、昨今ではその様なことはかなり少なくなってきていますが、仮にその様な請求がなされたときには理由を尋ね、話し合いを行う必要があります。
見積もりの内容や負担区分を確認してお客様負担とされる金額が妥当なのかどうかを判断してください。
居住用賃貸物件の原状回復の基本的な考え方は、「自然損耗は貸主負担」、「故意過失は借主負担」、「契約書に明記している特別な項目は原則借主」ですので、その線に沿った考え方がなされているかどうかを基準に話を進めていくとよいと思います。
   

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