しあわせハウジングのお部屋探し読本
お部屋探しの全体像
まず始めに → お部屋探しの全体像  → 
準備編 → 行動編 → 契約編 → 入居編 

ここでは、賃貸物件を探す場合の大まかな仕組みについてまとめました。
お部屋探しを始める前に全体的な流れを知っておくと、自分のペースも掴みやすくなると思います。
お部屋探しの基礎知識ということでご覧下さい。

全体の仕組み
部屋を借りるまでの流れ
資金繰り
不動産会社の役割

   
チェック 全体の仕組み

お部屋探しはこのような関係で成り立っています。
下の図はお部屋探しの仕組みを表していますので、解説はこの表と見比べながら読んでいただけると話が分かりやすくなります。

全体像
<登場人物>
大家さん  

物件の持ち主。
入居者の募集や家賃の回収などの業務については専門家である不動産会社に任せているケースが多く、その場合は 実際のお部屋探しにおいてもお客様とに直接お会いすることはあまりありません。
契約においても不動産会社が大家さんの代理人として契約するケースもあります。

   
不動産会社 (元付)  
大家さんから物件の募集等を任されている不動産会社を、物件にくっついているという意味で”元付業者”といいます。
お客様が契約を結ぶときはこの元付の不動産会社を通じて契約手続きを行うこととなります。
また入居後の家賃の支払い、設備の修繕依頼 なども大家さんではなく、元付業者が窓口になることが多いです。
 
不動産会社(客付)  
お客様のご希望に合う物件を紹介する不動産会社をお客様につくという意味で”客付業者”と呼びます。
客付業者はお客様希望に合わせ不動産会社間のネットワークや自社で管理している物件をお客様にご紹介し、下見(内見)の同行や部屋選びのアドバイス、契約条件の調整を行い、お客様のお部屋探しのサポートを行います。
 
余談ですが

不動産会社の立場はケースによって客付になることもあれば元付になることもあります。
つまり自社に来られたお
客様を他社が管理している物件に紹介すれば「客付」の立場となり、自社で管理している物件に他社からお客様を紹介されれば「元付」の立場になります。

またお客様が不動産会社を訪問し、その会社が自ら管理している物件で契約する場合は、その会社は客付と元付の両方の立場を兼ねることになります。

お客様が不動産会社に支払う仲介手数料は家賃の1ヶ月分を上限としていますが、これは不動産会社が客付か元付かということとは関係なく、不動産会社を通じて契約を行ったときには原則として発生します。契約に複数の不動産会社
携わったときには役割に応じて不動産会社同士で取り分を決めています。

 
余談ですが
スマートフォンやタブレットの普及により、現在ではお部屋探しにおいてもネット経由での物件検索やお問い合わせが主流になりました。
不動産会社に行かなくてもお客様が手に入れられる情報は飛躍的に多くなり、自分の希望する地域の相場や周辺環境なども簡単に調べることができるようになりました。

しかし便利なインターネットも決して万能ではなく、それですべての情報を理解したと考えるのは少少危険です。
私たち不動産会社は地元で長く営業をしており、相応の知識や情報を持ち合わせています。

ネットとアナログをうまく使い分けて頂けたら幸いです。


   
部屋を借りるまでの流れ
お部屋探しの一連の流れをまとめてみました。
希望条件の整理

情報収集
事前準備 1週間 準備編 参照
 
不動産会社訪問

下見
行動

1〜3週間

行動編 参照
 
申込

入居審査

契約
手続き 1〜2週間 契約編 参照
 
引っ越し 手続き   入居編 参照
お部屋探しをすると決めてから実際に契約するまでの期間は、最低1ヶ月ぐらいは見込んでおきたいと思います。
条件整理や情報収集で1週間から10日、不動産会社訪問+下見+入居審査+契約で3週間程度あればちょうど良いと思いますので、ご引っ越しの希望日から逆算していつ頃からお部屋探しをスタートすれば良いかをお考えください。
あまりにも急いでる様子だと、不動産会社はかえって何かあるのではと心配になってきますので注意が必要です。
 
余談ですが
何はともあれ、失敗のないお部屋探しをするためには、最初の準備をきちんと行うことをお勧めします。
準備が不十分のままでは現地で迷いが生じてかえって時間がかかったり、不動産会社のペースで話が進み不満足な契約をしてしまうことも起こり得ます。
各段階で何を気を付ければよいかということは、当サイトのそれぞれのページで詳しく説明しておりますのでご参考にして下さい。

   
資金繰り
「部屋を借りるときにいくらぐらいお金がかかるのか」というのはお客様から良く聞かれる質問です。
最近は礼金・敷金については減る傾向にありますが、それ以外の付帯費用が色々と加算されるようになりました。
付帯費用にも不動産会社の利益は上乗せされていますので、賃料や礼金が取れない分細かなところで利益をあげるように変化してきていると言えるかもしれません。
契約時にかかる主な費用をまとめてみました。

敷金

礼金

かつては敷金・礼金が家賃の2ヶ月分ずつかかる物件もありましたが、最近では新築物件でも2ヶ月・2ヶ月という設定は少なくなりました。
築年数の経過した物件では敷金ゼロ、礼金ゼロという物件も少なくありません。
敷金は契約終了時に原状回復費用等を差し引いた残額が返還されますが、礼金は契約時に支払ったまま返還されないお金です

前払い賃料


通常 家賃は翌月分を前月中に支払う前払い方式が原則なので、最初の入居月の家賃は契約時に支払います(
管理費や駐車料も同様)

この場合契約開始が月の途中なった場合は 日割り計算をして当該日数分だけを支払うのが一般的です。


仲介手数料 契約を取り持った不動産会社に支払う手数料です。
法律で賃料の1ヶ月分を上限とすると決められています。
(駐車場についても、1ヶ月分の仲介手数料がかかります)

火災保険料 お客様の過失で火災を起こしてしまった場合などに保険金が下りる「借家人賠償特約付き」火災保険にご加入いただきます。
広さや構造によりますが大体2年間で15,000円〜25,000円程度となります。

鍵交換代 大体15,000円から25,000円程度となります(税別)

賃貸保証料 最近は連帯保証人に代わり、保証専門の賃貸保証会社と契約を結んでもらうケースが圧倒的に多くなっています(万が一の滞納のときには保証会社が立て替え払いを行うので貸主は非常に楽になります)。
保証契約にかかる費用は2年分で月額の家賃・管理費・駐車料等の総額の30〜50%程度となります。
 
安心サポート 夜間等の緊急事故(水漏れや鍵の紛失等)対応サービスです。
緊急対応専門業者への依頼が可能になります。
費用は2年間で15,000円前後です(税別)

室内消毒代 入居前に室内を消毒・消臭するサービスです。
初回のみ20,000円前後です(税別)

クリーニング
費用
敷金ゼロ物件に多いのですが、敷金を原状回復費用に充てられないため、クリーニング費用を契約時に先払いすることがあります。
金額はまちまちですが、数万円というケースが多く、実際にクリーニングをした場合に比べ割高な設定となっているケースも目立ちます。

その他 ケーブルテレビやインターネット、簡易消火器等の契約販売サービスがある物件もあります。

余談ですが
契約時にかかる付帯費用には必須のものと任意のものがあります。
不必要なものについては初期費用の軽減になりますので除いてもらうことが可能な場合もございますので、不動産会社はあまり良い顔はしないと思いますが交渉してみても良いと思います。
(室内のリフォームが行き届いている場合に室内消毒を止めたり、割り切って鍵交換を行わないなど)

   
不動産会社の役割
先に述べたとおり、現在は物件情報がどんどん一般に公開されており、誰もが簡単に物件情報を入手できるようになっています。
物件情報の公開性が高まると共に、不動産会社に求められる役割も単なる「物件紹介」から部屋探しに関わる総合サポートに 移行しつつあります。 物件概要書に記載されていない詳細な情報や、周辺地域に根付いた情報、具体的なアドバイスといった付加価値情報をどれだけ持っていて、それをもとにいかに自分サポートしてくれるか、これがお客様が不動産会社を選ぶ基準になりつつあります。

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